Seit dem 01.06.2015 gilt das sogenannte Bestellerprinzip nach dem Motto: "Wer bestellt, bezahlt !" Dies klingt zunächst auch logisch, wobei dieses fälschlich dargestellte Motto auf nur 2 Vertragspartner anzuwenden ist. Da der Makler jedoch als Vermittler auftritt, sind mit dem Vermieter, dem Mietwohnungssuchenden und dem Makler 3 Vertragspartner gegeben, so dass der vermittelnde Makler mit dem Vermieter und dem Mietwohnungssuchenden stets beide Mietvertragsparteien als "Auftragsbesteller" anzusehen hat. Unter marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten konnte der Makler demjenigen Auftraggeber die Provision in Rechnung stellen, der den größeren Nutzen der Vermittlung hatte. Dies war in Ballungsgebieten der Mietwohnungssuchende und in weniger gefragten Wohnlagen der Vermieter. Da weder der Vermieter noch der Mieter gesetzlich dazu gezwungen wird, einen Makler zu beauftragen, scheint dieser Eingriff durch den Gesetzgeber eher fragwürdig. Schon vor Einführung des sogenannten Bestellerprinzips wurden ca. 50% der Mietwohnungen von privater Hand angeboten.

Sollte das sogenannte Bestellerprinzip insbesondere die Umzugskosten in angespannten Ballungsgebieten senken, so ist zunächst anzumerken, dass die Bundesrepublik Deutschland nicht nur aus angespannten Ballungsgebieten besteht. Ferner waren es die Makler die stets regulierend und beratend dem Wohnungsmarkt zur Seite standen und auch dem Wohnungssuchenden wertvolle Ratschläge zur Senkung der sofort fälligen Anmietkosten weitergeben konnten. Als Beispiel sei hier die Mietkautionsversicherung genannt, die monatlich durchschnittlich € 8,00 an Kosten verursacht und jederzeit wieder abgelöst werden kann, sofern es das Budget des Mieters wieder erlaubt, die Mietkaution zu einem späteren, unbestimmten Zeitpunkt zu hinterlegen. Dies würde dem Mieter in den meisten Fällen sogar drei Monatskaltmieten an Sofortkosten einsparen. Auch bei der Ermittlung des Mietzinses, konnte der Makler so manch überzogene Miethöhe nach Absprache mit dem Vermieter dem ortsüblichen Niveau anpassen.

Ein halbes Jahr nach Einführung des sogenannten Bestellerprinzips zeigt die Praxis, dass der Schuss deutlich nach hinten losging und sowohl der Makler, der Vermieter und insbesondere der Mietwohnungssuchende als Verlierer anzusehen sind. Der Makler leidet an deutlichen Umsatzeinbußen, der Vermieter wird mit Mehrkosten belastet, sofern er einen Makler einschaltet oder selbst vermietet, der Mietwohnungssuchende erhält deutlich weniger Angebote in den Portalen und hat weitaus weniger Chancen an seine Wunschwohnung zu gelangen, sofern dieser nicht eine Top Bonität vorzuweisen hat. Bestellt der Vermieter einen Makler und hat diesen zu bezahlen, so sind auch die Ansprüche des Vermieters an seinen neuen Mieter deutlich gewachsen. Alleinerziehende Mütter, Großfamilien oder Mieter mit Haustieren erhalten kaum noch den Vorzug. Paare mit doppeltem, gutem Einkommen, ohne Haustiere und ohne Kinder hingegen sind in der Regel als Mieter gerne gesehen. Da der Makler den Vermieter gemäß des Bestellerprinzips als alleinigen Auftraggeber anzusehen hat, ist er dazu verpflichtet auch überwiegend in dessen Auftrag seine Dienstleistung zu erbringen.

Dem Mietwohnungssuchenden wird zwar die Möglichkeit eingeräumt, dem Makler einen Suchauftrag zu erteilen. Die Durchführbarkeit eines Suchauftrags ist für einen Makler in unternehmerischer Hinsicht jedoch nicht möglich. Hat ein Makler nach längerer Suche eine wohl passende Wohnung gefunden und der Mietwohnungssuchende mietet diese Wohnung nicht an, kann der Makler gemäß des Bestellerprinzips diese Wohnung keinem weiteren Mietwohnungssuchenden provisionspflichtig anbieten, selbst dann nicht, wenn es die Wunschwohnung des Wohnungssuchenden wäre und dieser sogar bereit wäre, das Provisionsbegehren des Maklers zu erfüllen. Kein Unternehmer, zu welchem der selbständige Makler zählt, kann sich auf Dauer weitere kostenfreie Dienstleistungen erlauben, zumal dessen Vermittlungstätigkeit ausschließlich bei Mietvertragsabschluss zum Erfolg führt, - bis dahin arbeitet der Makler für alle Beteiligten kostenfrei.

Auch war es schon vor Einführung des sogenannten Bestellerprinzips nicht möglich, dem Mietwohnungssuchenden eine Maklerprovision aufzuerlegen, wenn diesem das Mietobjekt bereits bekannt gewesen ist, - dies auch dann nicht, wenn der Vermieter sich dahingehend äußert, dass die Vermittlung ausschließlich über den Makler läuft. Zu unrecht geleistete Provisionszahlungen konnten somit schon immer vom Mietwohnungssuchenden entsprechend dem Gesetz der Vorkenntnis zurück gefordert werden.

Fazit: Dem Gesetzgeber sei angeraten das sogenannte Bestellerprinzip dahingehend zu korrigieren, dass dieses wie ursprünglich vorgesehen und auch einvernehmlich in den Koalitionsverhandlungen verhandelt, den marktwirtschaftlichen Gegebenheiten entspricht. Vermieter und Mietwohnungssuchende müssen nach wie vor Auftraggeber sein können, so dass auch die Durchführbarkeit für den Makler beim Mietwohnungssuchenden in der Praxis ausgeführt werden kann. Demnach wäre die Schriftformerfordernis des Maklerauftrags als die einzig notwendige und korrekte Änderung im ursprünglichen Wohnraumvermittlungsgesetz zu befürworten. Mit dieser Schriftformerfordernis dokumentiert sowohl der Vermieter als auch der Mietwohnungssuchende eindeutig, dass er dem Provisionsbegehren des Maklers Folge leisten wird, sofern dieser Maklerdienste in Anspruch nehmen möchte. Ein automatischer Maklerauftrag seitens des Wohnungssuchenden wäre damit ausgeschlossen, sofern dieser auf ein angebotenes Maklermietobjekt anfrägt. Diese Vorgehensweise würde für die notwendige Transparenz sorgen und auch der stetig steigenden Zuwanderung von Nutzen sein.

Rauchwarnmelder in Schlafräumen sind nun auch im Ländle vorgeschrieben. Im Landtag wurde dies bereits beschlossen mit kürzeren Übergangsfristen als in vielen anderen Bundesländern.

Der von den Grünen und der SPD dominierte Landtag in Baden-Württemberg hat im Juli die Anbringung von Rauchwarnmeldern in Wohngebäuden beschlossen. Schlafräume und die zugehörigen Rettungswege müssen künftig mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Das Gesetz sieht vor, dass die Warngeräte ab sofort in Neu- und Umbauten installiert werden müssen. Bestehende Gebäude müssen bis Ende 2014 mit den Meldern ausgerüstet sein. Damit sollten spätestens ab 2015 alle Wohnungen in Baden-Württemberg Rauchmelder haben.

Im Vergleich zu anderen Bundesländern, in denen ein ähnliches Gesetz bereits beschlossen wurde, sind die Übergangsfristen in Baden-Württemberg relativ kurz. SPD und Grüne hatten die ursprünglich geplante längere Übergangsfrist verkürzt, nachdem im schwäbischen Backnang im März 2013 eine Mutter und ihre sieben Kinder bei einem Hausbrand starben.

Eigentümer zuständig für Einbau

Für den Einbau sind in allen Bundesländern mit entsprechenden Gesetzen die Eigentümer der Wohnimmobilien verantwortlich. Für die Betriebsbereitschaft sind in der Regel die unmittelbaren Nutzer der Wohnung, also Eigennutzer oder Mieter, verantwortlich, es sei denn, der Eigentümer übernimmt die Wartung. In den Bundesländern Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen-Anhalt und Thüringen müssen aber die Besitzer grundsätzlich dafür sorgen, dass die Rauchmelder betriebsbereit sind.

Tipp für Immobilienbesitzer:

Als Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie oder als Vermieter unterliegen Sie selbstverständlich der Rauchmelderpflicht, sofern diese in Ihrem Bundesland beschlossenes Gesetz ist. Halten Sie unbedingt die Fristen für die Installation der Rauchmelder ein. Auch wenn die Bundesländer die Einhaltung der Gesetze kaum flächendeckend prüfen können, haften Eigentümer im Brandfall. Gebäudeversicherungen und Haftpflichtversicherungen können die Leistung dann unter Umständen verweigern.

Kommt der Vermieter zu dem Entschluss, die Wartung der Rauchmelder vertraglich auf die Mieter zu übertragen, muss er sicherstellen, dass die Mieter physisch und psychisch in der Lage sind, die übernommene Aufgabe und Verantwortung zu begreifen und zuverlässig auszuführen. Er muss also Inspektion und Wartung der Rauchmelder gemäß den Herstellerangaben durchführen können. Insoweit besteht eine sogenannte "Sekundärhaftung" für den Vermieter.

Durch die Änderungen an der Energieeinsparverordnung (EnEV), die voraussichtlich ab 1. Mai 2014 gültig sein werden, gewinnt der Energieausweis an Bedeutung. Künftig muss er bei Wohnungsbesichtigungen vorgezeigt werden, es genügt nicht mehr nur, in zugänglich zu machen. Auch andere Teilaspekte der EnEV ändern sich Mieter und Vermieter sollten über die Neuerungen gut informiert sein.
Durch die Neuordnung der EnEV müssen Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung künftig den Energieausweis aktiv zeigen. Foto: G. Schwarz/fotolia.com

Die Neuordnung der Energieeinsparverordnung ist für die Bundesregierung ein wichtiger Eckpfeiler für das Gelingen der Energiewende. Voraussichtlich ab Mai 2014 werden die beschlossenen Änderungen wirksam sein. Für Mieter und Vermieter bedeutet das vor allem, dass der Energieausweis an Bedeutung gewinnt.

EnEV 2014: Vorzeigen des Energieausweises wird Pflicht

Auch bislang galt die Pflicht, dass der Energieausweis einem potenziellen Mieter bei der Wohnungsbesichtigung vorgelegt werden muss, wenn er danach fragt. Diese Regelung wurde nun präzisiert: Künftig muss der Vermieter oder Makler den Energieausweis dem Interessenten zum Zeitpunkt der Besichtigung aktiv zeigen. Wird im Anschluss ein Mietvertrag abgeschlossen, muss der Ausweis oder eine Kopie dem Mieter ausgehändigt werden. Mieter profitieren von dieser Regelung vor allem, weil der Ausweis bei Wohnungsbesichtigungen bisher kaum nachgefragt wurde so werden sie künftig direkt auf eine etwaige schlechte Dämmung hingewiesen, die zu hohen Heizkosten führen könnte. Wer als Hausbesitzer noch keinen Energieausweis hat, kann sich bei der Suche nach einem qualifizierten Aussteller an die Architekten-, Ingenieur- und Handwerkskammern wenden.

Energiekennziffern in Immobilienanzeigen

Besonders wichtig für Vermieter ist darüber hinaus, dass einige zentrale Kennziffern aus dem Energieausweis bereits in Immobilienanzeigen aufgeführt werden müssen. Folgende Fragen müssen in der Anzeige künftig beantwortet werden:

- Handelt es sich beim Energieausweis um einen Energiebedarfsausweis oder einen Energieverbrauchsausweis?
- Wie hoch ist der Energiebedarf oder Energieverbrauch?
- Mit welchen Energieträgern wird geheizt?
- Wann wurde das Haus erbaut?
- Welche Energieeffizienzklasse hat das Haus? (Dieser Wert muss nur aufgeführt werden, falls der Energieausweis erst nach Inkrafttreten der EnEV-Novelle ausgestellt wurde. Wer als Vermieter einen älteren gültigen Energieausweis besitzt, kann darauf verzichten.)

Alte Heizkessel müssen ausgetauscht werden

Erst ab 2015 gilt, dass Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, nicht mehr betrieben werden dürfen. Vermieter sollten dementsprechend darauf achten, alte Geräte auszutauschen. Die Regelung gilt ausdrücklich jedoch nicht für Niedrigtemperatur- und Brennwertkessel. Ebenfalls von dieser Pflicht ausgenommen sind Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäuser, die in mindestens einer der Wohnungen selbst wohnen.
Es drohen hohe Bußgelder

Vermieter sollten die Novellierung der Energieeinsparverordnung nicht auf die leichte Schulter nehmen. Wer beispielsweise bei der Bewerbung einer Immobilie in einer Anzeige auf die Pflichtangaben zur Energieeffizienz verzichtet, begeht fortan eine Ordnungswidrigkeit. Das gleiche gilt, wenn der Energiesparausweis bei einer Besichtigung nicht vorgezeigt wird. In diesem Fall wird ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro fällig.

Verkehrswertbericht für Verkaufs- oder Kaufzwecke

Sie beabsichtigen ihre Immobilie zu verkaufen oder neues Eigentum zu erwerben ? Dann sollten sie auch den aktuellen Marktwert kennen. In Beachtung der jeweiligen aktuellen Immobilienmarktberichte der Gutachterausschüsse und der Sachwertrichtlinie NHK, erstellen wir ihnen gerne einen aussagefähigen, verständlichen Verkehrswertbericht.

Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen unserer Wertermittlung finden sich in den folgenden Rechtsnormen:

• Baugesetzbuch (BauGB)

• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

• Wertermittlungsrichtlinien (WertR)

• Sachwert-Richtlinie (SW-RL)

• Vergleichswert-Richtlinie (VW-RL)

• Baunutzungsverordnung (BauNVO)

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

• Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG)

Unsere Auftraggeber erhalten den Verkehrswertbericht in Beachtung unserer Serviceleistungen kostenlos erstellt.

Sofern sie einen Verkehrswertbericht für eigene Kauf- oder Verkaufszwecke benötigen, stellen wir ihnen einen Unkostenbeitrag in Höhe von € 249,00 in Rechnung, welchen wir ihnen zurückerstatten, sofern wir nachträglich einen Vermittlungsauftrag von ihnen erhalten und ihre Immobilie durch uns verkauft wird.

Ihre Immobilie wird mobil

Laut einer Umfrage eines namhaften Immobilienportals lag bei 74% der Käufer der digitale 3D-Rundgang als ausschlaggebende Entscheidungshilfe vor. Wir bieten Verkäufern Top-3D-Rundgänge und präsentieren die Immobilie in einer Art und Weise, wie sie es auch verdient.

Ausgestattet mit einer hochwertigen NIKON D700 und leistungsstarken Objektiven (u.a. auch das Fisheye Objektiv) erstellen wir 3D-Rundgänge die tiefer ins Detail gehen, als man es bei einer gewöhnlichen Besichtigung in der Regel wahrnimmt. Die Onlinebesichtigung sorgt beim Kaufinteressenten für einen bleibenden Eindruck, da die visuellen Gefühle wesentlich nachhaltiger wirken. Ein nicht unwesentlicher Faktor ist natürlich auch, dass man als Betrachter jeden Winkel stressfrei wiederholt betrachten kann und selbst im Makro-Zoom in den kleinsten Winkel sieht.